Техническите паспорти на сградите – между горещите страсти и поредното удължаване на срока

„По сеизмичните вълни от последното земетресение се носи една нова идея – сеизмична паспортизация на сградите. Нищо лошо в идеята (на първо четене), защото в крайна сметка това си е нужно. Неприятният привкус започва да се появява, когато регионалният министър небрежно заявява, че тази процедура ще струва „само“ по 3-4 лева на квадратен метър. При 4 милиона жилища и около 250 милиона квадратни метри жилищна площ, без да броим обществените сгради, се очаква мизерстващият български народ да похарчи между 750 милиона и 1 милиард лева за тази процедура. Найс, а?”

„Вероятно ще впрегнат някакви европари. Вероятно ще се проточи във времето. Вероятно ще има големи изключения. Вероятно това ще ми е последният проблем, когато стане. Вероятно няма да стане. За кое по-напред да се тревожа?”

Това са само два от коментарите в интернет, написани от автори с псевдоними по повод идеята за паспортизация на сградите, която битува от 2006 г. Датата е май 2012 г. Защо ли звучат супер актуално и днес?

Що е то технически паспорт

Техническият паспорт е документ, който съдържа информация за техническите характеристики на сградите – височини, застроени площи, обеми, вид на строителната система, тип на конструкцията, носимоспособност, сеизмична устойчивост, степен на пожароустойчивост, извършени основни ремонти и преустройства, състояние на конструкцията. За да бъде издаден, се проверяват пропуквания, потъването на сградата, наводняването на мазетата с подпочвени води, електрическата система, ВиК-инсталациите, отоплението, пожарната и аварийна безопасност, вертикалната планировка, санитарно-хигиенните условия. Описват се и препоръките за отстраняването на установените несъответствия с изискванията на закона. Целта е да се документира общото състояние на сградата, да се установи устойчивостта й при земетресения.

Техническият паспорт включва докладите от конструктивното обследване на сградата плюс енергийно обследване за издаване на енергиен паспорт (задължителен според Закона за енергийната ефективност). Затова в цената на техническия паспорт се включва и цената за енергийния.

Изискването за технически паспорт е част от специална европейска директива, следователно е задължително за прилагане и в България. Документът се отнася за всички сгради – независимо дали са държавна, общинска или частна собственост, получили разрешение за строеж от 2007 г. насам.

Обследването се извършва само от правоспособни, лицензирани лица – най-често фирми за строителен надзор, които разполагат с пълна проектантска правоспособност. И още едно изискване – техническият паспорт задължително трябва да бъде регистриран в районната администрация по местонахождението на строежа.

Поредна промяна в сроковете

Сроковете за издаването му бяха променяни през 2012 и 2014 г. В момента разпоредбите предвиждат сградите първа, втора и трета категория да се снабдят с технически паспорт до 31 декември 2015 г., четвърта – до края на 2017 г., а пета – до 31.12.2019 г.

Регионалното министерство предложи ново удължаване на срока – този път до края на 2022 г. Решението е продиктувано от актуалното състояние на сградите, сдобили се със задължителния технически паспорт. До края на 2015 г. те са символичен брой на фона на тези, за които се отнася разпоредбата. „Броят на съставените технически паспорти е незадоволителен”, признават и от Министерството на регионалното развитие и благоустройството.

Няколко са причините

за тази констатация. Първата е, че обследването на сградите и изготвянето на паспорта е задача, свързана с време и значителни ресурси. Стандартното оправдание на държавата и общините (които трябва да платят за обследването на сградите държавна и общинска собственост) е хроничната липса на средства. Също тъй стандартно е поведението на собствениците в жилищните кооперации, които трудно постигат съгласие по какъвто и да е въпрос и особено когато става дума за събиране на пари за общи нужди и общи задължения.

Друга също тъй съществена причина е цената на услугата. Напоследък станаха актуални твърдения като ”фирми дерат” собственици на жилища с искания за 5 лв. на кв. метър за изготвяне на технически паспорт на сградата. Граждани определиха наредбата за издаване на технически паспорти като „рекетьорска бомба” и твърдят, че с това изискване ще бъде „одрана поредната кожа от гърба на народа”, че това е бизнес за „шепа специалисти”, които ще стана поредните милионери, че документът е ненужен и тъй като трябва да бъде регистриран и в общината, просто ще налее вода в „безспирната мелница на чиновническата бюрокрация”. Някои стигнаха по-далеч в обобщенията си и изразиха становище, че „след боновото раздържавяване, топлинните счетоводители, смяната на личните документи и на номерата на колите” това е пореден опит на държавата да „изтръска” населението.

Изобщо темата за цената на техническия паспорт се превърна в „горещ картоф”. Според експерти цената зависи от от квардатурата на сградата и от това какво трябва да бъде извършено от фирмата за строителен контрол. Ако има чертежи от проектите за изграждането на сградата и въобще някакви запазени документи, това улеснява обследването. В масовия случай обаче документация липсва, което налага набавянето й от общината (срещу заплащане от жителите на блока, достатъчно свободно време и здрави нерви) плюс архитектурно заснемане, което със сигурност оскъпява цената и забавя издаването на техническия паспорт.

Експерти се изказаха, че нормарната цена за обследване е от 3 до 5 лв. на квадратен метър и дори предупредиха, че по-ниската цена означава некачествена услуга. Мнозина граждани обаче се плашат, че дори ако издаването на паспорта струва по лев на квадратен метър, пак ще имат затруднения с плщането. В крайна сметка цената е въпрос на пазарни отношения в бранша, но при всички случаи това е допълнително натоварване за семейния портфейл.

В същото време фирми за строителен контрол смятат, че гражданите в общия случай ще платят по-малко, отколкото е реалният труд на специалистите, заели се с извършване на обследването.
Има и още една причина за отлагане на паспортизацията. В момента тече националната програма за саниране на сградите. Разходите за всички одобрени и включени в програмата сгради включват и обследване с цел издаване на технически паспорт. Както е известно, тези разходи ще бъдат поети от програмата. Все още не е ясно колко сгради ще бъдат санирани, т.е. за колко сгради ще плати държавата, а не собствениците на апартаменти, така че мнозина прилагат принципа „отлагай и владей”.

Според нормативната уредба техническият паспорт трябва да е задължителен за всяка сделка с имот, но на практика тази разпоредба е само на хартия и засега не се спазва. Дали е само въпрос на време това да се промени?